“전세 3억짜리 집을 월세로 바꾸면 한 달에 얼마를 내야 할까?”
부동산을 알아보다 보면 한 번쯤 궁금해지는 계산입니다.
특히 요즘처럼 전세와 월세를 오가며 계약하는 경우가 많아지면서 전월세 전환율이라는 말을 자주 접하게 되는데요.
문제는 숫자가 생각보다 헷갈린다는 것입니다.
전세 3억원이면 월세가 100만원인지, 125만원인지, 보증금을 1억원만 남기면 얼마인지 바로 계산하기가 쉽지 않습니다.
그래서 오늘은 2026년 현재 기준으로 전세보증금을 월세로 전환할 때 어떻게 계산하는지, 그리고 가장 많이 궁금해하는 전세 3억원을 월세로 바꾸면 얼마인지를 실제 숫자로 쉽게 정리해보겠습니다.
1. 전월세 전환율이란?
전월세 전환율은 말 그대로 전세보증금과 월세 사이의 전환 관계를 나타내는 비율입니다.
한국부동산원에서는 전월세전환율을 다음과 같이 계산합니다.
전월세전환율(%) = 월세 × 12 ÷ (전세가격 – 월세보증금) × 100
즉, 전세에서 월세로 바꾸면서 줄어든 보증금이 얼마이고, 그 금액에 비해 1년 동안 내는 월세가 얼마인지를 보는 것입니다.
예를 들어 전세 2억원짜리 집에서 보증금을 1억원으로 낮추고 월세를 50만원 받는다고 가정해보겠습니다.
1년 월세는 50만원 × 12개월 = 600만원입니다.
줄어든 보증금은 2억원 – 1억원 = 1억원입니다.
따라서
600만원 ÷ 1억원 × 100 = 연 6%
가 됩니다.
2. 2026년 전월세 전환율은 몇 %일까?
여기서 중요한 숫자가 하나 있습니다.
바로 주택임대차보호법상 월차임 전환 시 산정률의 제한입니다.
법에서는 전세보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환하는 경우, 일정한 계산 한도를 넘는 월차임을 적용할 수 없도록 하고 있습니다.
기준은 두 가지 중 낮은 비율입니다.
① 대통령령으로 정하는 비율
→ 연 10%
② 한국은행 기준금리 + 대통령령으로 정하는 이율
→ 기준금리 + 연 2%
2026년 9월 27일 현재 한국은행 기준금리는 **연 3.00%**입니다. 한국은행은 2026년 8월 27일 기준금리를 2.75%에서 3.00%로 0.25%포인트 인상했습니다.
따라서 현재 계산하면
기준금리 3.00% + 2.00% = 5.00%
입니다.
두 기준을 비교하면
- 연 10%
- 연 5%
중 낮은 비율은 **연 5%**입니다.
따라서 **2026년 9월 현재 주택의 보증금을 월세로 전환할 때 법정 상한을 계산하는 기준은 연 5%**가 됩니다.
단, 이 숫자는 모든 월세 계약의 ‘시장 월세’를 정해주는 가격표가 아닙니다. 기존 보증금의 전부 또는 일부를 월차임으로 전환할 때 적용되는 법정 제한을 계산하기 위한 기준이라는 점을 꼭 기억해야 합니다.
3. 그래서 전세 3억원을 월세로 바꾸면?
가장 궁금한 부분입니다.
전세보증금 3억원을 전부 월세로 전환한다고 가정하고 연 5%를 적용해보겠습니다.
계산은 아주 간단합니다.
3억원 × 5% ÷ 12개월
= 연 1,500만원
= 월 125만원
즉,
전세 3억원 → 보증금 없이 전액 전환한다고 가정하면
월 최대 125만원
이라는 계산이 나옵니다.
여기서 ‘최대’라는 표현이 중요합니다.
전세 3억원이면 무조건 월세 125만원이라는 뜻은 아닙니다.
시장에서는 집의 위치, 면적, 상태, 주변 월세 시세, 계약 조건 등에 따라 실제 월세가 달라질 수 있습니다.
법에서 말하는 전환율은 어디까지나 보증금을 월차임으로 전환할 때 넘을 수 있는 한도를 계산하는 기준입니다.
4. 보증금을 조금 남겨두면 월세는 얼마나 될까?
실제로는 보증금 0원으로 바꾸기보다 어느 정도 보증금을 남겨두는 경우가 많습니다.
그래서 전세 3억원을 기준으로 여러 경우를 계산해보겠습니다.
| 기존 전세보증금 | 남겨두는 보증금 | 월세 전환 금액 | 연 5% 적용 월세 |
|---|---|---|---|
| 3억원 | 0원 | 3억원 | 125만원 |
| 3억원 | 5,000만원 | 2억5,000만원 | 약 104.2만원 |
| 3억원 | 1억원 | 2억원 | 약 83.3만원 |
| 3억원 | 1억5,000만원 | 1억5,000만원 | 62.5만원 |
| 3억원 | 2억원 | 1억원 | 약 41.7만원 |
| 3억원 | 2억5,000만원 | 5,000만원 | 약 20.8만원 |
숫자로 보면 훨씬 이해하기 쉽죠.
예를 들어
전세 3억원 → 보증금 1억원 + 월세
로 바꾸고 싶다면,
전환되는 금액은 2억원입니다.
2억원 × 5% ÷ 12
= 약 83만3천원
이 됩니다.
따라서 법정 상한 계산상으로는
보증금 1억원 + 월세 약 83만3천원
이라는 식으로 계산할 수 있습니다.
5. 전세 2억, 4억, 5억원이라면?
계산법은 똑같습니다.
전환하는 보증금 × 5% ÷ 12
이 공식만 기억하면 됩니다.
예를 들어 전부 전환한다고 가정하면 다음과 같습니다.
| 전세보증금 | 연 5% 적용 | 월세 환산 |
|---|---|---|
| 1억원 | 500만원 | 약 41.7만원 |
| 2억원 | 1,000만원 | 약 83.3만원 |
| 3억원 | 1,500만원 | 125만원 |
| 4억원 | 2,000만원 | 약 166.7만원 |
| 5억원 | 2,500만원 | 약 208.3만원 |
생각보다 간단합니다.
1억원을 월세로 전환할 때 약 41만7천원
이라는 기준을 기억해두면 다른 금액도 빠르게 계산할 수 있습니다.
6. 가장 쉽게 계산하는 방법
스마트폰 계산기로도 바로 계산할 수 있습니다.
예를 들어 전세보증금 중 1억5,000만원을 월세로 돌린다고 해보겠습니다.
① 150,000,000 × 0.05
= 7,500,000원
② 7,500,000 ÷ 12
= 625,000원
따라서
약 62만5천원
입니다.
더 간단하게 계산하고 싶다면
전환금액 × 0.0041667
정도로 생각해도 됩니다.
예를 들어
2억원 × 0.0041667 ≈ 83만3천원
입니다.
7. 그런데 실제 부동산에서 월세는 왜 계산값과 다를까?
여기서 많은 분들이 헷갈립니다.
“전세 3억원이면 125만원이라면서요? 그런데 부동산에 가보니 100만원, 110만원, 130만원도 있던데요?”
당연히 그럴 수 있습니다.
법정 전환율과 실제 시장의 월세 시세는 같은 개념이 아니기 때문입니다.
한국부동산원도 전월세전환율을 실제 신고된 거래를 바탕으로 산출하고 있으며, 이는 시장에서 형성된 임대차 조건을 파악하는 지표입니다.
반면 주택임대차보호법의 전환율 제한은 보증금을 월차임으로 전환할 때 적용되는 법적 한도입니다.
따라서 집을 구할 때는
법정 전환율
과
실제 주변 월세 시세
를 따로 확인해야 합니다.
8. 세입자라면 이것을 꼭 계산해보자
예를 들어 같은 집이 아래 두 가지 조건으로 나왔다고 가정해보겠습니다.
A안
보증금 2억원 + 월세 40만원
B안
보증금 1억원 + 월세 85만원
둘 중 어느 쪽이 유리할까요?
단순히 월세만 보면 A안이 훨씬 저렴해 보입니다.
하지만 A안은 보증금이 1억원 더 들어갑니다.
그 1억원을 내가 가지고 있었다면 예금이나 다른 투자에 사용할 수도 있습니다.
그래서 전월세를 비교할 때는 월세 금액만 보면 안 되고
① 보증금 차이
② 월세 차이
③ 내 돈의 기회비용
④ 보증금 마련을 위한 대출이자
⑤ 관리비 및 기타 비용
까지 함께 봐야 합니다.
특히 보증금을 대출로 마련하는 사람이라면 이야기가 완전히 달라질 수 있습니다.
9. 집주인이라면 어떤 계산을 해야 할까?
집주인 입장에서는 반대로 생각하면 됩니다.
예를 들어 전세보증금 3억원인 주택을 보유하고 있는데 세입자와 월세 형태로 계약을 조정하려고 한다고 가정해보겠습니다.
보증금을 1억원으로 낮추고 2억원을 월세로 전환한다면,
2억원 × 5% ÷ 12 = 약 83만3천원
입니다.
즉, 법정 전환율 기준으로 계산한 월차임 상한은 약 83만3천원입니다.
다만 실제 계약을 할 때에는 해당 주택의 시장 임대료와 구체적인 계약 상황도 함께 살펴봐야 합니다.
10. 전월세 계약할 때 가장 많이 하는 실수
“전세 × 5% 하면 그게 월세다?”
정확하지 않습니다.
전세 전체가 아니라 월세로 실제 전환하는 금액을 기준으로 계산해야 합니다.
예를 들어
전세 3억원
보증금 1억원 유지
→ 전환하는 금액은 2억원
따라서 3억원이 아니라 2억원에 5%를 적용합니다.
“전월세 전환율 5%면 모든 월세가 5%다?”
이것도 아닙니다.
전월세전환율은 보증금과 월세의 관계를 나타내는 비율이며, 실제 시장에서는 거래조건에 따라 다른 전환율이 나타날 수 있습니다. 한국부동산원 역시 신고된 실거래를 바탕으로 전월세전환율을 산출하고 있습니다.
“기준금리가 바뀌어도 그냥 5%로 계산하면 된다?”
아닙니다.
전환율 계산의 기준이 되는 한국은행 기준금리가 변하면 다시 계산할 필요가 있습니다.
2026년 9월 현재 기준금리는 3.00%이지만, 향후 한국은행의 금리 결정에 따라 이 값은 달라질 수 있습니다.
그래서 오래된 글에 적힌 전환율을 그대로 믿기보다 계약 시점의 기준을 다시 확인하는 것이 좋습니다.
11. 전세 3억원, 이것만 기억하면 된다
오늘 내용을 아주 간단하게 정리하면 다음과 같습니다.
2026년 9월 현재 한국은행 기준금리: 3.00%
법정 계산 기준: 기준금리 + 2% = 5.00%
전세 3억원 전액을 전환한다고 가정: 월 125만원
그리고 보증금을 남기면,
보증금 2억원 + 월세 약 41.7만원
보증금 1억원 + 월세 약 83.3만원
보증금 5천만원 + 월세 약 104.2만원
정도로 계산할 수 있습니다.
가장 중요한 공식은 이것 하나입니다.
전환되는 보증금 × 전월세 전환율 ÷ 12 = 월세
부동산 계약서를 보다가 “이 조건이 적정한가?” 싶을 때 이 공식으로 한 번 직접 계산해보면 훨씬 이해하기 쉬워집니다.
공식 자료 바로 확인하기
국가법령정보센터 – 주택임대차보호법
주택임대차보호법 제7조의2와 관련 시행령을 직접 확인할 수 있습니다. 국가법령정보센터 주택임대차보호법 시행령
한국은행 – 기준금리 추이
현재 기준금리와 과거 변경 내역을 확인할 수 있습니다. 한국은행 기준금리 추이
한국부동산원 – 전월세전환율
실제 전월세전환율 산식과 관련 통계를 확인할 수 있습니다. 한국부동산원 전월세전환율 자료
마무리
전세와 월세 중 무엇이 무조건 유리하다고 말하기는 어렵습니다.
같은 전세 3억원이라도 보증금을 얼마까지 남길지, 내가 가진 현금이 얼마인지, 대출을 사용하는지, 주변 월세 시세가 얼마인지에 따라 결과가 달라집니다.
그래서 전월세 계약을 앞두고 있다면 단순히 “월세 얼마예요?”라고 물어보기보다,
“보증금을 1억원 낮추면 월세가 얼마로 바뀌나요?”
처럼 직접 계산해보는 것이 훨씬 좋습니다.
숫자를 알고 계약을 보는 것과 모르고 보는 것은 생각보다 차이가 큽니다.
